發(fā)展房地產(chǎn)投資信托需防范幾大風(fēng)險(xiǎn)
來源：m.beiwo888.cn 時(shí)間：2005-05-18
房地產(chǎn)投資信托(Real Estate Investment Trusts，簡(jiǎn)稱REITs)是在美國(guó)起源并得到發(fā)展的一種房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托制度。它不僅是房地產(chǎn)企業(yè)一種新生融資渠道，也是投資者的新投資渠道。
由于我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)于銀行貸款的過度依賴(80%以上的房地產(chǎn)開發(fā)資金來自銀行貸款)，為了防止房地產(chǎn)市場(chǎng)的隱患最終轉(zhuǎn)嫁給商業(yè)銀行，抑制可能產(chǎn)生的泡沫，央行在2003年6月出臺(tái)了一系列房產(chǎn)信貸緊縮政策（121號(hào)文件），隨后央行又提高了存款準(zhǔn)備金率，加之去年10月的加息舉措進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資困難，在此背景下，REITs在我國(guó)應(yīng)運(yùn)而生，且呼聲日漸高漲，大有“井噴”之勢(shì)頭。然而，由于我國(guó)房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展還不夠成熟，相關(guān)法律規(guī)范也不夠健全，REITs的發(fā)展存在著較大的不確定性，很多方面都面臨著風(fēng)險(xiǎn)。具體來說，我國(guó)REITs的風(fēng)險(xiǎn)主要有以下幾方面：
一、 賠償責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)
由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)均存在著較為嚴(yán)重的信息不對(duì)稱，再加上信托公司信息披露還不夠透明，很多投資者的投資帶有一定盲目性。無論是房地產(chǎn)投資信托公司還是投資者都有出現(xiàn)逆向選擇的可能。甚至有一些購(gòu)買房地產(chǎn)信托的投資者認(rèn)為購(gòu)買房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品與在銀行存款或購(gòu)買國(guó)債沒有什么區(qū)別，而且收益更好。這些投資者忽視了房地產(chǎn)投資信托蘊(yùn)含的賠償責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。信托無限網(wǎng)
央行發(fā)布的《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》規(guī)定，信托投資公司依據(jù)信托文件的約定管理、運(yùn)用信托資金導(dǎo)致信托資金受到損失的，其損失部分由信托財(cái)產(chǎn)承擔(dān)。信托公司不得承諾信托資金不受損失，也不得承諾信托資金的最低收益。根據(jù)規(guī)定，只有當(dāng)信托公司違背信托合同擅自操作時(shí)，投資者所遭受的損失才由信托公司負(fù)責(zé)賠償。也就是說，信托公司只負(fù)責(zé)賠償因自己違背信托合同擅自操作而招致的損失，而運(yùn)營(yíng)過程中發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，則完全要由投資人自身承擔(dān)。
二、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)
REITs的風(fēng)險(xiǎn)主要來自于項(xiàng)目本身的風(fēng)險(xiǎn)，雖然房地產(chǎn)公司在推銷自己的信托產(chǎn)品時(shí)，都會(huì)給出較高的預(yù)期收益率，但這些只是參考并不是承諾。房地產(chǎn)投資信托的收益來源于房地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目進(jìn)行的順利與否直接影響房地產(chǎn)投資信托的收益率。當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目遇到資金困難時(shí)，在融資對(duì)象是銀行的情況下，可以申請(qǐng)追加貸款以保證項(xiàng)目順利銷售后還本付息。但是在融資對(duì)象是信托投資機(jī)構(gòu)和分散的投資者的情況下，開發(fā)商不可能得到追加融資，一旦陷入困境，很容易產(chǎn)生惡性循環(huán)。
三、操作風(fēng)險(xiǎn)和道德風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資信托的操作風(fēng)險(xiǎn)是指由于受托人在管理信托資產(chǎn)過程中未能按信托計(jì)劃所擬定的投資策略進(jìn)行資產(chǎn)管理，或在執(zhí)行投資策略過程中因其他違法違規(guī)行為而給投資人帶來的或有損失。在房地產(chǎn)投資信托的實(shí)際操作中，如果受托人為了盲目追求高額回報(bào)率，在缺乏有效的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控情況下，資金使用不當(dāng)使投資的實(shí)際收益低于投資成本或沒達(dá)到預(yù)期收益率，就會(huì)形成操作風(fēng)險(xiǎn)。信托無限網(wǎng)
由于存在信息不對(duì)稱，REITs的受托人在經(jīng)營(yíng)管理過程中往往會(huì)利用各種機(jī)會(huì)犧牲投資者的利益為自己謀取好處，由此產(chǎn)生的各種風(fēng)險(xiǎn)為道德風(fēng)險(xiǎn)。REITs在我國(guó)還沒有形成完善的運(yùn)作模式，對(duì)受托人的有效約束和激勵(lì)機(jī)制尚未形成。此外，我國(guó)的現(xiàn)代企業(yè)制度在相當(dāng)多的企業(yè)還沒有真正建立，多數(shù)企業(yè)面臨著所有者缺位、法人治理結(jié)構(gòu)低效運(yùn)作等諸多問題。因此，房地產(chǎn)投資信托通過股權(quán)投資于房地產(chǎn)企業(yè)很有可能會(huì)發(fā)生被投資企業(yè)的道德風(fēng)險(xiǎn)。
在發(fā)達(dá)國(guó)家REITs模式中，往往會(huì)聘用專業(yè)房地產(chǎn)公司對(duì)投資、管理、業(yè)務(wù)擴(kuò)展等方面進(jìn)行專業(yè)管理，在很多國(guó)家的房地產(chǎn)投資信托中還引入了保管銀行的概念，對(duì)房地產(chǎn)資金的投向、運(yùn)用進(jìn)行監(jiān)督管理。對(duì)房地產(chǎn)投資信托本身的操作風(fēng)險(xiǎn)和道德風(fēng)險(xiǎn)起到一定的監(jiān)控作用。而我國(guó)REITs在這方面還有所欠缺，有待相關(guān)法律法規(guī)的早日出臺(tái)。
四、自身運(yùn)行模式風(fēng)險(xiǎn)
由于我國(guó)的REITs是在中央銀行提高房地產(chǎn)開發(fā)商銀行貸款門檻，房地產(chǎn)開發(fā)商出現(xiàn)融資困難的背景下應(yīng)運(yùn)而生的，大部分REITs采用直接債務(wù)融資模式，即在房地產(chǎn)開發(fā)商以自身項(xiàng)目作為抵押的前提下，直接貸款給房地產(chǎn)開發(fā)商。在這種模式中，我國(guó)絕大部分房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃只是針對(duì)特定的一個(gè)項(xiàng)目募集資金，單筆規(guī)模多在2億元以下，并且多以貸款的形式操作，運(yùn)作模式較為單一。一旦這個(gè)特定的房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)問題，房地產(chǎn)投資信托公司就面臨著損失的風(fēng)險(xiǎn)。相對(duì)于國(guó)外成熟房地產(chǎn)投資信托，我國(guó)的REITs沒有發(fā)揮專家理財(cái)、多元化投資來實(shí)現(xiàn)分散風(fēng)險(xiǎn)、最大化收益的優(yōu)勢(shì)。較為單一的運(yùn)行模式潛伏著極大的風(fēng)險(xiǎn)。
五、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)
由于受每份信托計(jì)劃合同總數(shù)不能超過200份的限制，目前房地產(chǎn)投資信托公司只有通過提高單份合同資金數(shù)量來募集相應(yīng)規(guī)模的資金。動(dòng)輒5萬、10萬元的投資規(guī)模讓個(gè)人投資者必須考慮流動(dòng)性的問題。美國(guó)REITs的收益憑證歸于證券的范疇，可以在交易所上市交易且受到證券法律的監(jiān)管。而目前我國(guó)房地產(chǎn)投資信托的資金和產(chǎn)品僅限于信托憑證轉(zhuǎn)讓，且投資信托合同只能在信托公司提供的交易平臺(tái)上進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。因此，投資者必然面臨著流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
六、房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)
由于房地產(chǎn)投資信托募集資金的絕大部分都投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)很容易通過房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)傳遞到其投資者身上，因此，房地產(chǎn)投資信托還面臨著房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，時(shí)間周期較長(zhǎng)，資金占用量大，利潤(rùn)回報(bào)較高。房地產(chǎn)本身既是耐用消費(fèi)品，又是投資品，在一定市場(chǎng)環(huán)境下，還可能滋生投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)，如果房產(chǎn)價(jià)格上漲幅度超過了居民消費(fèi)承受能力，就可能存在房地產(chǎn)泡沫。此外，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)模擴(kuò)張比較快，市場(chǎng)不規(guī)范的地方很多，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)糾紛多、誠(chéng)信差。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)連續(xù)3年列為國(guó)務(wù)院清理整頓市場(chǎng)秩序的專項(xiàng)治理重點(diǎn)。尤其在今年5月11日，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的七部委（建設(shè)部、發(fā)改委、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局和銀監(jiān)會(huì)）聯(lián)合出臺(tái)的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》中，再次提出了要防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的要求。意見中強(qiáng)調(diào)要切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)信息披露制度。這一政策對(duì)防范REITs的房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)將起到積極作用。
由于我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)于銀行貸款的過度依賴(80%以上的房地產(chǎn)開發(fā)資金來自銀行貸款)，為了防止房地產(chǎn)市場(chǎng)的隱患最終轉(zhuǎn)嫁給商業(yè)銀行，抑制可能產(chǎn)生的泡沫，央行在2003年6月出臺(tái)了一系列房產(chǎn)信貸緊縮政策（121號(hào)文件），隨后央行又提高了存款準(zhǔn)備金率，加之去年10月的加息舉措進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資困難，在此背景下，REITs在我國(guó)應(yīng)運(yùn)而生，且呼聲日漸高漲，大有“井噴”之勢(shì)頭。然而，由于我國(guó)房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展還不夠成熟，相關(guān)法律規(guī)范也不夠健全，REITs的發(fā)展存在著較大的不確定性，很多方面都面臨著風(fēng)險(xiǎn)。具體來說，我國(guó)REITs的風(fēng)險(xiǎn)主要有以下幾方面：
一、 賠償責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)
由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)均存在著較為嚴(yán)重的信息不對(duì)稱，再加上信托公司信息披露還不夠透明，很多投資者的投資帶有一定盲目性。無論是房地產(chǎn)投資信托公司還是投資者都有出現(xiàn)逆向選擇的可能。甚至有一些購(gòu)買房地產(chǎn)信托的投資者認(rèn)為購(gòu)買房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品與在銀行存款或購(gòu)買國(guó)債沒有什么區(qū)別，而且收益更好。這些投資者忽視了房地產(chǎn)投資信托蘊(yùn)含的賠償責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。信托無限網(wǎng)
央行發(fā)布的《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》規(guī)定，信托投資公司依據(jù)信托文件的約定管理、運(yùn)用信托資金導(dǎo)致信托資金受到損失的，其損失部分由信托財(cái)產(chǎn)承擔(dān)。信托公司不得承諾信托資金不受損失，也不得承諾信托資金的最低收益。根據(jù)規(guī)定，只有當(dāng)信托公司違背信托合同擅自操作時(shí)，投資者所遭受的損失才由信托公司負(fù)責(zé)賠償。也就是說，信托公司只負(fù)責(zé)賠償因自己違背信托合同擅自操作而招致的損失，而運(yùn)營(yíng)過程中發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，則完全要由投資人自身承擔(dān)。
二、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)
REITs的風(fēng)險(xiǎn)主要來自于項(xiàng)目本身的風(fēng)險(xiǎn)，雖然房地產(chǎn)公司在推銷自己的信托產(chǎn)品時(shí)，都會(huì)給出較高的預(yù)期收益率，但這些只是參考并不是承諾。房地產(chǎn)投資信托的收益來源于房地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目進(jìn)行的順利與否直接影響房地產(chǎn)投資信托的收益率。當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目遇到資金困難時(shí)，在融資對(duì)象是銀行的情況下，可以申請(qǐng)追加貸款以保證項(xiàng)目順利銷售后還本付息。但是在融資對(duì)象是信托投資機(jī)構(gòu)和分散的投資者的情況下，開發(fā)商不可能得到追加融資，一旦陷入困境，很容易產(chǎn)生惡性循環(huán)。
三、操作風(fēng)險(xiǎn)和道德風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資信托的操作風(fēng)險(xiǎn)是指由于受托人在管理信托資產(chǎn)過程中未能按信托計(jì)劃所擬定的投資策略進(jìn)行資產(chǎn)管理，或在執(zhí)行投資策略過程中因其他違法違規(guī)行為而給投資人帶來的或有損失。在房地產(chǎn)投資信托的實(shí)際操作中，如果受托人為了盲目追求高額回報(bào)率，在缺乏有效的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控情況下，資金使用不當(dāng)使投資的實(shí)際收益低于投資成本或沒達(dá)到預(yù)期收益率，就會(huì)形成操作風(fēng)險(xiǎn)。信托無限網(wǎng)
由于存在信息不對(duì)稱，REITs的受托人在經(jīng)營(yíng)管理過程中往往會(huì)利用各種機(jī)會(huì)犧牲投資者的利益為自己謀取好處，由此產(chǎn)生的各種風(fēng)險(xiǎn)為道德風(fēng)險(xiǎn)。REITs在我國(guó)還沒有形成完善的運(yùn)作模式，對(duì)受托人的有效約束和激勵(lì)機(jī)制尚未形成。此外，我國(guó)的現(xiàn)代企業(yè)制度在相當(dāng)多的企業(yè)還沒有真正建立，多數(shù)企業(yè)面臨著所有者缺位、法人治理結(jié)構(gòu)低效運(yùn)作等諸多問題。因此，房地產(chǎn)投資信托通過股權(quán)投資于房地產(chǎn)企業(yè)很有可能會(huì)發(fā)生被投資企業(yè)的道德風(fēng)險(xiǎn)。
在發(fā)達(dá)國(guó)家REITs模式中，往往會(huì)聘用專業(yè)房地產(chǎn)公司對(duì)投資、管理、業(yè)務(wù)擴(kuò)展等方面進(jìn)行專業(yè)管理，在很多國(guó)家的房地產(chǎn)投資信托中還引入了保管銀行的概念，對(duì)房地產(chǎn)資金的投向、運(yùn)用進(jìn)行監(jiān)督管理。對(duì)房地產(chǎn)投資信托本身的操作風(fēng)險(xiǎn)和道德風(fēng)險(xiǎn)起到一定的監(jiān)控作用。而我國(guó)REITs在這方面還有所欠缺，有待相關(guān)法律法規(guī)的早日出臺(tái)。
四、自身運(yùn)行模式風(fēng)險(xiǎn)
由于我國(guó)的REITs是在中央銀行提高房地產(chǎn)開發(fā)商銀行貸款門檻，房地產(chǎn)開發(fā)商出現(xiàn)融資困難的背景下應(yīng)運(yùn)而生的，大部分REITs采用直接債務(wù)融資模式，即在房地產(chǎn)開發(fā)商以自身項(xiàng)目作為抵押的前提下，直接貸款給房地產(chǎn)開發(fā)商。在這種模式中，我國(guó)絕大部分房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃只是針對(duì)特定的一個(gè)項(xiàng)目募集資金，單筆規(guī)模多在2億元以下，并且多以貸款的形式操作，運(yùn)作模式較為單一。一旦這個(gè)特定的房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)問題，房地產(chǎn)投資信托公司就面臨著損失的風(fēng)險(xiǎn)。相對(duì)于國(guó)外成熟房地產(chǎn)投資信托，我國(guó)的REITs沒有發(fā)揮專家理財(cái)、多元化投資來實(shí)現(xiàn)分散風(fēng)險(xiǎn)、最大化收益的優(yōu)勢(shì)。較為單一的運(yùn)行模式潛伏著極大的風(fēng)險(xiǎn)。
五、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)
由于受每份信托計(jì)劃合同總數(shù)不能超過200份的限制，目前房地產(chǎn)投資信托公司只有通過提高單份合同資金數(shù)量來募集相應(yīng)規(guī)模的資金。動(dòng)輒5萬、10萬元的投資規(guī)模讓個(gè)人投資者必須考慮流動(dòng)性的問題。美國(guó)REITs的收益憑證歸于證券的范疇，可以在交易所上市交易且受到證券法律的監(jiān)管。而目前我國(guó)房地產(chǎn)投資信托的資金和產(chǎn)品僅限于信托憑證轉(zhuǎn)讓，且投資信托合同只能在信托公司提供的交易平臺(tái)上進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。因此，投資者必然面臨著流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
六、房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)
由于房地產(chǎn)投資信托募集資金的絕大部分都投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)很容易通過房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)傳遞到其投資者身上，因此，房地產(chǎn)投資信托還面臨著房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，時(shí)間周期較長(zhǎng)，資金占用量大，利潤(rùn)回報(bào)較高。房地產(chǎn)本身既是耐用消費(fèi)品，又是投資品，在一定市場(chǎng)環(huán)境下，還可能滋生投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)，如果房產(chǎn)價(jià)格上漲幅度超過了居民消費(fèi)承受能力，就可能存在房地產(chǎn)泡沫。此外，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)模擴(kuò)張比較快，市場(chǎng)不規(guī)范的地方很多，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)糾紛多、誠(chéng)信差。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)連續(xù)3年列為國(guó)務(wù)院清理整頓市場(chǎng)秩序的專項(xiàng)治理重點(diǎn)。尤其在今年5月11日，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的七部委（建設(shè)部、發(fā)改委、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局和銀監(jiān)會(huì)）聯(lián)合出臺(tái)的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》中，再次提出了要防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的要求。意見中強(qiáng)調(diào)要切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)信息披露制度。這一政策對(duì)防范REITs的房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)將起到積極作用。
(xintuo摘自大眾科技報(bào))